עדכונים מהמטה השיתופי לחץ כאן!

להחכיר, לא למכור

 

להחכיר, לא למכור

מאת דר' מיכאל מאיר ברודניץ, 21/9/2011

 

החכרת קרקע מדינה למגורים במקום מכירתה היא המרשם האמיתי להוזלת מחיר הדיור

 

התייקרות הדיור היא אחד הגורמים המעיקים על האזרחים ובעיקר על הצעירים. לשם הפחתת יוקר הדירות צריך לאפיין בצורה נכונה את הגורמים לעליית מחירי המגורים:

·         מדד מחירי הבנייה יציב יחסית. עיקר העלייה במחירי הדירות נובעת מעליה במחיר הקרקע.

·         אין מחסור בדירות למכירה או שכירות! הן מתפרסמות בראש חוצות - אלא שמחיריהן נסקו.

·         הבדלים במחירי קרקע ודירות קשורים בעיקר להבדלי ביקוש ליתרונות מיקום במקומות שונים.

·         עליה ביתרונות מיקום נובעת בעיקר מהצטברות השקעות ציבוריות וגם פרטיות בסביבת מקום מסוים.

·         בישראל גידול רציף באוכלוסייה, תשתיות והשקעות שונות גורמים לציפיות לעליית מחירי הקרקע.

·         ציפייה לעליית מחירי קרקע מוסיפה ביקוש פיננסי להשקעות במקרקעין ומעלה עוד את מחירן.

·         ירידת הריבית ואי יציבות בשוק ההון הגבירה ביקוש פיננסי להשקעות בנדל"ן והגבירה עליית מחירים.

·         שוק המקרקעין נוהג בדומה לשוק ההון: עליית מחירים מובילה לעלייה נוספת ולא לירידת הביקוש.

·         עליית ערך קרקע שנובעת מהשפעות חיצוניות כלכליות כלליות אלה יש לראות כנכס ציבורי ולא פרטי

 

מדיניות קרקעית המשקפת נורמה של קידום האינטרס הציבורי תדבק בשני עקרונות:

א. בקרקע ציבורית: שמירה בידי הציבור של כל עליית ערך הנובעת מהשפעות חיצוניות!

ב. בקרקע פרטית: העברה לידי הציבור של מרבית עליית ערך שנוצרת מהשפעות חיצוניות!

 

א. לשמור בידי הציבור כל עליית ערך קרקע של המדינה הנובעת מהשפעות חיצוניות

א.1 בישראל קיימים תנאי משטר מקרקעין מיוחדים במינם:

·        מרבית הקרקע - למעלה מ-90% - היא בבעלות או בשליטת מינהל מקרקעי ישראל. אין מצב דומה במערב!

·        ברקע - מסורת בעלות ציבור על מקרקעין ממקורות היהדות, האסלאם השלטון העות'מאני, הבריטי, והקק"ל.

·        מדיניות המינהל לפי החוק וכהמשך למסורת הציונית היא החכרה - תוך שימור הבעלות הלאומית על קרקע.

·        לאחרונה גברו נטיות להפרטה וחקיקה להעברת הבעלות על קרקע לפיתוח ע"י מכירתה למשתמשים בה.

 

א.2 גישת מכירת והפרטת הקרקע מנוגדת לאינטרס הציבורי העתידי מבחינות שונות:

·        מכירת קרקע מעבירה מהמדינה לרוכשים כל עליית ערך עתידית הצפויה מההשפעות החיצוניות לעיל.

·        במידה והציבור ירצה לגבות את חלקו מעליית ערך כאמור להלן – הוצאות יבלעו חלק מהערך השייך לו.

·        מכירת הקרקע מגדילה את נפח ההון המושקע במקרקעין לעומת המושקע בייצור ואת הנטייה לספקולציה.

·        העברת הבעלות לפרטיים היא ויתור הציבור על יתרון הבעלים ליזום תכנון עתידי משיקולים ציבוריים.

·        בעלות קרקע פרטית תגביר את חשיפת מוסדות התכנון ללחצי פיתוח פרטיים מיגזריים נוגדי ראיה כוללת.

 

א.3 השפעתה הישירה של מכירת קרקע המדינה על מחירי הדיור היא חמורה במיוחד כי היא מעמיסה על מחיר דירות הנבנות בקרקע כזו נטל מימון שאין לו הצדקה:

  • הקרקע רובה לא נרכשה על ידי המדינה[1] וזו אינה חייבת בהחזרים על ערך השוק השמאי שנקבע לה.
  • במקרה הטוב משמשות הכנסות ממכירת קרקע לכיסוי חובות המדינה; במקרה הרע - הן נבלעות בתקציב.

·         מכירת קרקע לצרכי מימון חובות או תקציב שוטף משמעותה העדפת מכירת נכסי הציבור על גביית מיסים.

·         העמסת "מחיר" הקרקע על הדירה מראש[2] מחייבת רוכשים לממן כניסה לשוק המקרקעין הספקולטיבי.

·         רוכשים נאלצים ללוות בשוק ההון ולהעביר למדינה כסף מראש. מדובר בתשלום העברה מהאזרח למדינה.

·         באופן יותר מדויק: - רוכשי דירות (צעירים) משתעבדים ל(בעלי) שוק ההון וזה מעביר(חלק) למדינה.

·         המכירה מסיטה את כלכלת ענף הבניה מהתמקדות בייצור יעיל של דירות לספקולציה במחירי קרקע/דירות

·         התייקרות נדלן משתקפת במדד וחשבונאות הפירמות והמדינה כאילו נוסף ערך אך הוא ריק מתוכן כלכלי.

 

א.4 הצעות למדיניות מתקנת - חזרה למדיניות החכרת קרקע מדינה.

המכשיר הישיר שבידי המדינה להורדת מחירי הדיור הוא גביית תשלום רק עבור מחירי בנייה ופיתוח וגביית תשלום חכירה שנתית עבור שימוש בקרקע מדינה למגורים.

על המדינה לפתח כלים מתאימים, למשל:

·         מחירי החכירה השנתיים יקבעו בהתחשב בהבדלים ביתרונות מיקום מחד ומדיניות התכנון והפיתוח מאידך.

·         חוזי החכירה יבטיחו את זכויות רוכשי הדירות וגם אפשרות להתאים את דמי החכירה לשינויי ערך בעתיד.

·         חכירה תשמור את בעלות הקרקע ואופציות התכנון והפיתוח בידי המדינה תוך הבטחת פיצוי לרוכש דירות.

מנגנון החכרה גמיש יאפשר שילוב דירות שונות במתכונת בעלות שונה על הקרקע בפרויקטים מורכבים.

 

ב. העברה לציבור של עליית ערך קרקע פרטית הנובעת מהשפעות חיצוניות ציבוריות:

דירות חדשות הן חלק שולי ממלאי הדירות וחלק גדול מהדירות הקיימות הן בקרקע פרטית או קרקע בחכירה מהוונת. עליית המחירים משפיעה מאוד גם במלאי קיים זה. חלק גדול משוק המקרקעין בישובים הגדולים והבינוניים הוא קרקע פרטית. קרקעות המדינה הם רק חלק משוק המקרקעין ובו נוקטת המדינה מדיניות פסולה מבחינה ערכית הניתנת לתיקון כאמור לעיל.

 

כדי להפחית את הנטייה לראות בקרקע נכס ספקולטיבי הוני יש צורך להפחית את המשיכה והאטרקטיביות להשקעה בקרקע באופן הכולל קרקע פרטית. בישראל קיימת מודעות לעליית ערך קרקע כתוצאה מהשפעות חיצוניות ציבוריות וקיימים חוקים ומנגנונים לגביית חלק מעליית ערך זו לידי הציבור:

 

היטל השבחה - בשיעור 50% נגבה מעליית ערך הנובעת מאישור תכניות. הוא מיועד לתכנון, ניהול וביצוע תכניות, אך עדיין מחצית עליית הערך נשארת בידי בעלי הקרקע וממריצה ספקולציה ועליית מחירי קרקע.

 

מס שבח מקרקעין - גובה חלק מעליית ערך הקרקע לאורך זמן אך הוא כולל תחשיבים ופטורים המעודדים השקעה בדירות ומקרקעין משיקולים פיננסיים ומוסיף ביקוש ספקולטיבי של פרטיים וגופים מוסדיים.

 

מס רכוש - מס זה אינו מופעל לאור קשיים שונים אך הוא יכול למלא תפקיד להמרצת פיתוח מקרקעין ולא לעודד את החזקתם משיקולים ספקולטיביים בדבר עלייה עתידית במחירם.

 

ארנונה - שיטת המיסוי העירונית הנגבית בעיקר על פי שטחים בנויים אינה ממריצה ניצול קרקע יעיל. שינוי בכיוון של התאמה חלקית של המיסוי למידת ניצול הקרקע ועידוד השימוש בה יפחית תמרוץ החזקתה כהון.

 

יש להגביר את השימוש באמצעים אלה ולא להחלישם כפי שמוצע כיום!- מגיע לכולנו שיועבר חלק גדול יותר מעליית ערך הקרקע העתידית לתועלת הציבור וגם על מנת להפחית את התמריץ להשתמש בשוק המקרקעין ובעיקר בדיור, לצרכי ספקולציה הגורמת כאמור להתייקרות בלתי מוצדקת של הדיור!

 

סיכום: הפעלת אמצעים כמו אלה המתוארים לעיל לגבי דיור בקרקע ציבורית ופרטית תתרום, בהדרגה, לירידה כללית בנטייה להשקעות פיננסיות במקרקעין ודירות ותוריד עם הזמן את מחיריהן יחסית למחירים במשק.

 

יש לזכור שיחסית למספר הדירות הקיימות והמאוכלסות - רק מספרים קטנים יחסית עברו מיד ליד בעת העלייה התלולה במחירים לאחרונה ולכן ירידה במחירים תפגע רק במיעוט שהתפתה לספקולציה בתקופה זו. לגבי רוב הדירות והקרקעות העלייה והירידה היחסית אינה ממשית, ואין לחשוש ממנה.

 

הכותב הוא ארכיטקט ומתכנן ערים

אוגוסט 2011

 



[1] קרקע בניהול ממ"י כוללת אדמות שתמיד היו שייכות לשלטונות, מקרקעי קק"ל, ונכסי נפקדים.

[2] גם גבייה מראש של דמי חכירה מהוונים לוקה בחלק מחסרונות המכירה.

נכתב בתאריך
21/9/2011



הרשמה לניוזלטר שלנו